Vote des travaux en copropriété : quelle majorité pour quels travaux ?

En copropriété, chaque décision de travaux se vote en assemblée générale, mais toutes ne relèvent pas de la même majorité. Diagnostic, plan pluriannuel, rénovation énergétique, emprunt collectif : la loi du 10 juillet 1965 prévoit trois niveaux de majorité et des passerelles qui facilitent l’adoption. Connaître ces règles avant de convoquer l’assemblée évite bien des résolutions rejetées.

Les trois majorités de la loi de 1965

La majorité simple (article 24)

Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. Elle s’applique par défaut, notamment aux travaux d’entretien, aux travaux rendus obligatoires par la loi ou la réglementation, aux diagnostics et aux missions d’assistance.

La majorité absolue (article 25)

Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Elle concerne notamment les travaux d’économies d’énergie et de rénovation énergétique, la délégation de pouvoirs, la désignation du syndic et l’adoption du plan pluriannuel de travaux.

La double majorité (article 26)

Majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Elle est réservée aux actes de disposition, aux modifications du règlement de copropriété portant sur la jouissance des parties communes et à certains travaux de transformation ou de surélévation.

Quelle majorité pour quels travaux ?

• DPE collectif, diagnostic technique global, projet de PPPT : article 24 (travaux et études obligatoires ou d’entretien).
• Adoption du plan pluriannuel de travaux et fixation de la cotisation au fonds de travaux : article 25.
• Mission d’AMO, audit énergétique, maîtrise d’œuvre : article 24 en règle générale, article 25 lorsqu’elles sont indissociables de travaux relevant de cette majorité.
• Travaux de rénovation énergétique (isolation, chaufferie, ventilation, y compris travaux d’intérêt collectif sur parties privatives) : article 25, avec passerelle de l’article 25-1.
• Travaux obligatoires (mise en conformité réglementaire, sécurité) : article 24.
• Emprunt collectif souscrit au nom du syndicat : depuis la loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, le prêt collectif pour les travaux votés peut être décidé à la même majorité que les travaux, les copropriétaires pouvant refuser d’y participer individuellement.

Les passerelles qui sauvent les votes

L’article 25-1 prévoit que lorsqu’une résolution relevant de l’article 25 n’a pas obtenu la majorité absolue mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 prise en application de la loi Élan, ce second vote a lieu dans la même assemblée, sans convocation d’une nouvelle réunion. Un mécanisme comparable (article 26-1) permet, pour certaines décisions de l’article 26 ayant recueilli au moins la moitié des voix, un second vote à la majorité de l’article 25.

Réussir le vote : les bonnes pratiques

• Rédiger des résolutions distinctes : scénario de travaux, plan de financement, emprunt, mission d’AMO, chacune avec la majorité indiquée.
• Joindre les pièces à la convocation : devis, plan de financement par lot, notice des aides, contrat d’AMO.
• Mobiliser en amont : réunion d’information, enquête, vote par correspondance et pouvoirs pour limiter les absents, qui comptent contre le projet à l’article 25.
• Présenter le reste à charge : un copropriétaire qui connaît son coût mensuel après aides et éco-prêt vote plus facilement.

Notre fiche AG « Voter le scénario et l’AMO » propose des résolutions types et un calendrier de préparation.

Contester ou sécuriser une décision

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision (article 42). Des résolutions mal rédigées ou une majorité mal appliquée sont les premiers motifs d’annulation. Un AMO ou un juriste relit les résolutions avant l’envoi de la convocation : c’est une assurance peu coûteuse pour un projet de plusieurs centaines de milliers d’euros.

Pour aller plus loin

• Découvrir la prestation : AMO copropriété (demande de devis gratuite sur /devis/amo-copropriete/)
• Comprendre l’ensemble de l’étape : Définir mon projet
• Choisir vous-même votre prestataire : annuaire des professionnels
• Le cadre légal : loi Climat et Résilience en copropriété