Loi Élan : ce qu'elle a changé pour la gouvernance et les travaux en copropriété
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan, a modernisé le fonctionnement des copropriétés : vote par correspondance, assemblées à distance, passerelles de majorité, délégation au conseil syndical, régime allégé des petites copropriétés. Elle a aussi rendu le DPE opposable et créé le dispositif éco-énergie tertiaire. Sans ces outils, les obligations de rénovation issues de la loi Climat et Résilience seraient difficiles à faire voter.
L'essentiel à retenir
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO du 24 novembre 2018) ; volet copropriété complété par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en vigueur le 1er juin 2020.
- Vote par correspondance et participation à l'assemblée par visioconférence (article 17-1 A de la loi de 1965, décret du 27 juin 2019).
- Passerelle de l'article 25-1 : second vote immédiat à la majorité simple lorsqu'un tiers des voix a été réuni, dans la même assemblée.
- Délégation de pouvoirs au conseil syndical pour décider de dépenses dans la limite d'un montant voté (articles 21-1 à 21-5).
- DPE opposable depuis le 1er juillet 2021 (article 179) et obligation de réduction des consommations du tertiaire (article 175).
1. Une loi d'ensemble sur le logement
La loi Élan couvre la construction, l’urbanisme, le logement social, les rapports locatifs (bail mobilité, encadrement des loyers, lutte contre les locations touristiques abusives) et le numérique. Son titre IV « Améliorer le cadre de vie » consacre un chapitre à la copropriété : l’article 211 modifie directement la loi du 10 juillet 1965 et l’article 215 habilite le Gouvernement à réformer par ordonnance le droit de la copropriété. C’est cette ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, complétée par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, qui porte l’essentiel des changements applicables depuis le 1er juin 2020. Deux ans plus tard, la loi Climat et Résilience s’appuiera sur ces nouveaux mécanismes pour imposer DPE collectif et plan pluriannuel de travaux.
2. Vote par correspondance et assemblées à distance
L’article 211 de la loi Élan crée l’article 17-1 A de la loi de 1965 : les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par visioconférence ou tout moyen de communication électronique permettant leur identification, et voter par correspondance avant l’assemblée au moyen d’un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté (arrêté du 2 juillet 2019). Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 en précise les conditions : décision préalable de l’assemblée sur les moyens techniques, réception du formulaire trois jours francs avant la réunion, prise en compte des votes par correspondance dans le calcul des majorités. Un copropriétaire qui vote par correspondance mais dont la résolution est amendée en séance est réputé défaillant sur cette résolution. Ces outils, généralisés pendant la crise sanitaire, réduisent l’absentéisme, premier obstacle aux majorités de l’article 25.
3. Majorités et passerelles
L’ordonnance de 2019 réécrit les passerelles de majorité :
| Mécanisme | Règle depuis le 1er juin 2020 |
|---|---|
| Article 25-1 | Lorsqu’une décision relevant de l’article 25 n’a pas obtenu la majorité absolue mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. |
| Article 26-1 | Pour certaines décisions de l’article 26 ayant recueilli au moins la moitié des voix, second vote immédiat à la majorité de l’article 25. |
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; s’applique aux travaux obligatoires, aux diagnostics et aux études. |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires ; travaux d’économies d’énergie et de rénovation énergétique, adoption du plan pluriannuel de travaux, délégations. |
4. Conseil syndical, syndic et petites copropriétés
- Délégation au conseil syndical (articles 21-1 à 21-5) : l’assemblée peut, à la majorité de l’article 25, déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre les décisions relevant de l’article 24, dans la limite d’un montant maximal par dépense et d’un montant global, pour deux ans au plus ; le conseil syndical doit alors comporter au moins trois membres et souscrire une assurance.
- Syndic : contrat type, fiche d’information standardisée sur les prix, pénalités en cas de non-transmission des pièces au conseil syndical, mise en concurrence tous les trois ans, extranet obligatoire pour les syndics professionnels.
- Petites copropriétés (cinq lots au plus ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 €) : régime dérogatoire sans conseil syndical ni comptabilité en partie double, décisions possibles par consultation écrite.
- Copropriétaires défaillants : recouvrement facilité, exigibilité immédiate des provisions impayées.
- Immatriculation : consolidation du registre national des copropriétés, désormais condition d’accès à MaPrimeRénov’ Copropriété.
5. DPE opposable et tertiaire
Deux articles de la loi Élan dépassent le seul droit de la copropriété. L’article 179 supprime la « valeur simplement informative » du diagnostic de performance énergétique : à compter du 1er juillet 2021, le DPE est opposable au vendeur et au bailleur, ce qui a rendu nécessaire la réforme de la méthode 3CL et ouvert la voie aux interdictions de location. L’article 175 crée le dispositif « éco-énergie tertiaire » (article L174-1 du CCH, décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019) : les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² doivent réduire leur consommation d’énergie de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, avec déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. Les copropriétés mixtes comportant des commerces ou des bureaux sont concernées pour ces surfaces.
6. Ce que cela change pour un projet de rénovation
Concrètement, la loi Élan et son ordonnance ont rendu possibles les votes qu’exige aujourd’hui la rénovation énergétique : le vote par correspondance et la visioconférence réduisent le nombre d’absents ; la passerelle 25-1 permet d’adopter dans la même séance un scénario de travaux qui a réuni un tiers des voix ; la délégation au conseil syndical accélère les décisions courantes (diagnostics, études, DPE collectif) ; l’immatriculation ouvre l’accès aux aides. Nos missions d’ingénierie financière et d’AMO intègrent ces leviers dans la préparation des assemblées, dans le cadre de l’étape Définir mon projet.
À retenir
La loi Élan (2018) et l’ordonnance du 30 octobre 2019 ont modernisé la copropriété : vote par correspondance, assemblées à distance, passerelle 25-1 dans la même assemblée, délégation au conseil syndical, régime des petites copropriétés. Elle a aussi rendu le DPE opposable. Ce sont les outils avec lesquels se votent aujourd’hui DPE collectif, PPPT et travaux de rénovation.
Point de vigilance majeur
Le vote par correspondance a un revers : un copropriétaire qui a voté « pour » une résolution modifiée en séance est comptabilisé comme défaillant. Rédigez des résolutions définitives, chiffrées et non amendables avant l’envoi de la convocation, et joignez toutes les pièces, sous peine de perdre des voix acquises.
Sources et références juridiques
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
- Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété
- Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 (vote par correspondance et visioconférence)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 17-1 A, 21-1, 24, 25 et 25-1
- Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (dispositif éco-énergie tertiaire)
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Ressources liées
Loi Climat et Résilience en copropriété
DPE collectif, PPPT, fonds de travaux, passoires louées : les mesures qui visent les copropriétés.
Décret PPPT du 25 avril 2022
Contenu du projet de plan pluriannuel de travaux, compétences et garanties du prestataire.
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