Le DPE collectif : obligation, calendrier 2024-2026, contenu et méthode
Le diagnostic de performance énergétique collectif est le DPE de l’immeuble entier. Créé pour les copropriétés à chauffage collectif par la loi Grenelle II, il est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation par la loi Climat et Résilience, selon un calendrier échelonné de 2024 à 2026. Cette fiche explique qui est concerné, ce que contient le document, comment il est réalisé, ce qu’il permet (DPE individuels, PPPT, aides) et comment le faire voter.
L'essentiel à retenir
- Article L126-31 du CCH : DPE collectif obligatoire pour les bâtiments d'habitation en copropriété dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.
- Calendrier : 1er janvier 2024 (plus de 200 lots), 2025 (51 à 200 lots), 2026 (50 lots au plus). Renouvellement tous les dix ans, sauf classe A, B ou C obtenue après juillet 2021.
- Réalisé par un diagnostiqueur certifié mention « bâtiment », méthode 3CL-DPE 2021, visite des parties communes et d'un échantillon de logements.
- Il permet de générer les DPE individuels des logements, alimente le PPPT et sert de point de départ à MaPrimeRénov' Copropriété.
- Vote à la majorité de l'article 24 ; coût indicatif de 30 à 80 € HT par lot.
1. Définition et cadre juridique
Le DPE collectif est un diagnostic de performance énergétique établi à l’échelle d’un bâtiment collectif d’habitation. La loi Grenelle II de 2010 l’avait imposé aux copropriétés de plus de cinquante lots équipées d’un chauffage ou d’un refroidissement collectif (avec audit énergétique pour les plus grandes). L’article 158 de la loi Climat et Résilience a généralisé l’obligation à l’article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation, quel que soit le mode de chauffage. Le DPE collectif suit les mêmes règles que le DPE individuel : il est opposable, établi par un professionnel certifié, transmis à l’observatoire de l’Ademe et valable dix ans.
2. Copropriétés concernées et calendrier
Sont concernés les bâtiments d’habitation collective soumis au statut de la copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (les immeubles plus récents relèvent de la réglementation thermique 2012 et disposent d’un DPE à la livraison).
| Nombre de lots (tous lots confondus) | DPE collectif obligatoire depuis le |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| 50 lots au plus | 1er janvier 2026 |
3. Contenu du DPE collectif
Le document présente, pour l’immeuble entier :
- les étiquettes énergie et climat (consommation en énergie primaire en kWh/m².an et émissions en kg CO₂/m².an), la classe la plus défavorable déterminant la classe du bâtiment ;
- la description du bâti (murs, toiture, planchers, menuiseries) et des systèmes collectifs et individuels (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, refroidissement, éclairage des parties communes) ;
- l’estimation des dépenses annuelles d’énergie du bâtiment ;
- des recommandations de travaux d’amélioration, avec une estimation de leur coût et de leur impact sur la classe ;
- le cas échéant, la répartition des consommations par usage et l’indication du gisement d’économies.
4. Méthode et déroulement de la mission
Le DPE collectif est établi selon la méthode conventionnelle 3CL-DPE 2021, sans recours aux factures, par un diagnostiqueur certifié disposant de la mention « bâtiment » (certification « DPE tous types de bâtiments »). La mission se déroule en quatre temps :
- Collecte documentaire auprès du syndic : plans, règlement de copropriété, carnet d’entretien, contrats et factures de la chaufferie, anciens diagnostics, procès-verbaux de travaux ;
- Visite des parties communes, des locaux techniques et d’un échantillon représentatif de logements (typologies, orientations, étages), avec relevé des parois, menuiseries et équipements ;
- Modélisation du bâtiment dans un logiciel réglementaire validé et calcul des étiquettes ;
- Remise du rapport, dépôt à l’Ademe (numéro ADEME à 13 caractères) et, idéalement, restitution en assemblée générale.
5. DPE collectif et DPE individuels
À partir du DPE collectif, le diagnostiqueur peut établir un DPE individuel pour chaque logement « à l’immeuble », en tenant compte de sa position (étage, orientation, mitoyenneté) et de ses équipements propres. Ces DPE individuels sont opposables et utilisables pour la vente ou la location du lot, à un coût très inférieur à celui d’un DPE réalisé isolément. Un copropriétaire qui a réalisé des travaux dans son appartement (menuiseries, chauffage) peut demander un DPE individuel spécifique, plus favorable. Pour les bailleurs de lots classés F ou G, le DPE collectif est le point de départ pour identifier si la sortie du statut de passoire dépend de travaux privatifs ou collectifs, avant les échéances d’interdiction de location (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
6. Vote, coût et suites à donner
La réalisation du DPE collectif est votée à la majorité de l’article 24 (travaux et diagnostics obligatoires). Le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour ; le conseil syndical compare plusieurs devis en vérifiant la certification, l’assurance et le nombre de logements visités. Le coût, réparti selon les tantièmes de charges générales, se situe entre 30 et 80 € HT par lot selon la taille et la complexité (voir Prix d’un DPE collectif). Une fois établi, le DPE collectif est tenu à disposition des copropriétaires, remis aux acquéreurs de lots et transmis au prestataire du projet de plan pluriannuel de travaux, qui doit s’appuyer sur lui. Il constitue aussi la situation de référence pour calculer le gain de 35 % exigé par MaPrimeRénov’ Copropriété. Ces étapes sont détaillées dans Respecter mes obligations ; pour choisir vous-même votre diagnostiqueur, consultez l’annuaire.
À retenir
Toute copropriété d’habitation construite avant 2013 doit disposer d’un DPE collectif, au plus tard le 1er janvier 2026 pour les plus petites. Réalisé par un diagnostiqueur certifié mention bâtiment, voté à la majorité simple, il coûte 30 à 80 € HT par lot, vaut dix ans, génère les DPE individuels et fonde le PPPT et le dossier d’aides.
Point de vigilance majeur
Un DPE collectif réalisé sans visite d’un échantillon de logements ou par un diagnostiqueur sans mention bâtiment n’est pas conforme : il ne sera pas accepté pour générer des DPE individuels ni pour un dossier MaPrimeRénov’ Copropriété. Demandez le numéro de certification et la liste des logements visités avant de valider le rapport.
Sources et références juridiques
- Article L126-31 du Code de la construction et de l'habitation
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 158
- Arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au DPE (3CL-DPE 2021)
- Arrêté du 20 juillet 2023 relatif à la certification des diagnostiqueurs (mention bâtiment)
- Observatoire DPE-Audit de l'Ademe
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Ressources liées
Loi Climat et Résilience en copropriété
DPE collectif, PPPT, fonds de travaux, passoires louées : les mesures qui visent les copropriétés.
Décret PPPT du 25 avril 2022
Contenu du projet de plan pluriannuel de travaux, compétences et garanties du prestataire.
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