Vendre une passoire thermique : l’audit énergétique obligatoire et les règles à connaître

Vous vendez une maison classée F ou G, ou désormais E ? Votre bien est une « passoire thermique » au sens de la loi, et sa vente obéit à des règles particulières : audit énergétique obligatoire, mentions dans l’annonce, information de l’acquéreur, décote possible. Voici ce qu’il faut savoir pour vendre en toute sécurité et au meilleur prix.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

La loi Climat et Résilience qualifie de logements à consommation énergétique excessive les logements classés F et G au DPE. Ils représentent encore environ 15 % du parc résidentiel. La classe E, bien que non qualifiée de passoire, est visée par les mêmes échéances avec quelques années de décalage : interdiction de location en 2034 et audit obligatoire à la vente depuis le 1^er janvier 2025.

Les obligations du vendeur d’une passoire

Un DPE récent et opposable

Les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 ne sont plus valables. Un DPE selon la méthode 3CL-DPE 2021 est nécessaire ; il est opposable, l’acquéreur pourra donc s’en prévaloir contre vous en cas d’erreur.

L’audit énergétique remis dès la première visite

Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l’audit énergétique réglementaire doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente. Il contient deux parcours de travaux chiffrés vers la classe B. Comptez cinq à sept jours ouvrés pour l’obtenir : anticipez avant de diffuser l’annonce.

Les mentions obligatoires dans l’annonce

L’annonce doit afficher les étiquettes énergie et climat, le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie et, pour les logements F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Ces règles s’appliquent aux agences comme aux particuliers.

L’information sur l’interdiction de location

Si l’acquéreur envisage de louer, sachez que les logements G sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront au 1^er janvier 2028 et les E au 1^er janvier 2034. Les loyers des F et G sont gelés depuis août 2022. Ces éléments pèsent sur la négociation.

Passoire et copropriété : un cas à part

La vente d’un appartement classé F ou G en copropriété n’impose pas d’audit individuel. En revanche, le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux de l’immeuble doivent être communiqués à l’acquéreur, et les interdictions de location s’appliquent lot par lot.

Combien coûte la « décote passoire » ?

Les études des notaires font état d’une décote de 5 à 20 % pour les logements F et G par rapport aux biens équivalents classés D, plus marquée en zone rurale et pour les maisons. L’audit est votre meilleur argument : en montrant à l’acquéreur un chiffrage précis des travaux et les aides mobilisables (MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, éco-PTZ), vous transformez une inquiétude en projet et vous limitez la négociation. Certains vendeurs réalisent la première étape du parcours (isolation des combles, remplacement de la chaudière) avant la vente pour sortir de la classe G et retrouver des acquéreurs bailleurs.

Votre plan d’action en trois temps

1. Faites réaliser un DPE à jour et, si la classe est E, F ou G, un audit vente sans attendre. 2. Intégrez au dossier de vente les scénarios de travaux et les aides estimées. 3. Faites-vous accompagner par un éco-consultant pour valoriser le bien ou engager un premier geste de travaux avant la vente. Notre audit énergétique vente est remis en 5 à 7 jours ouvrés, avec un DPE à jour intégré si nécessaire.

Pour aller plus loin

• Commander la prestation : Audit énergétique vente (paiement en ligne sur /commander/audit-energetique/)
• Comprendre l’ensemble de l’étape : Préparer ma rénovation
• Choisir vous-même votre auditeur : annuaire des professionnels