L'audit énergétique réglementaire : obligation, contenu, professionnels habilités
Créé par la loi Climat et Résilience, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis 2023 pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété mal classé au DPE. Cette fiche détaille le cadre juridique, le calendrier, le contenu exigé du rapport, les professionnels habilités et les points de vigilance pour les vendeurs, les acquéreurs et les auditeurs.
L'essentiel à retenir
- Base légale : article L126-28-1 du CCH (art. 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021), décret n° 2022-780 et arrêté du 4 mai 2022.
- Obligatoire à la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D à partir du 1er janvier 2034.
- Remis au candidat acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente.
- Contenu : état des lieux, au moins deux parcours de travaux chiffrés visant la classe B, estimation des économies et des aides.
- Réalisé par un professionnel habilité (diagnostiqueur mention audit, bureau d'études OPQIBI 1911 / Qualibat 8731, architecte formé) ; valable 5 ans.
1. Le cadre juridique
L’audit énergétique réglementaire est né de l’article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience. Il est codifié à l’article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 précise les biens concernés, les compétences requises des auditeurs et la durée de validité ; l’arrêté du 4 mai 2022 fixe le contenu du rapport et la méthode de calcul, alignée sur celle du DPE (3CL-DPE 2021). L’arrêté du 20 juillet 2023 a ensuite ouvert l’audit aux diagnostiqueurs certifiés titulaires d’une mention spécifique.
L’objectif du législateur est double : informer l’acquéreur d’un logement énergivore sur les travaux nécessaires et leur coût avant qu’il ne s’engage, et accélérer la rénovation des passoires thermiques au moment où le bien change de mains.
2. Le calendrier et les biens concernés
L’obligation s’applique à la vente des maisons individuelles et des immeubles à usage d’habitation en monopropriété (un seul propriétaire pour tout l’immeuble), en France métropolitaine. Elle est déclenchée par la classe du DPE en cours de validité à la date de la promesse de vente :
| Classe DPE | Audit obligatoire à compter du |
|---|---|
| F et G | 1er avril 2023 |
| E | 1er janvier 2025 |
| D | 1er janvier 2034 |
3. Le contenu du rapport
L’arrêté du 4 mai 2022 impose une trame précise. Le rapport comporte :
- un état des lieux général du logement : caractéristiques thermiques du bâti (murs, planchers, toiture, menuiseries), équipements de chauffage, d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement et d’éclairage, et le cas échéant énergies renouvelables ;
- l’estimation de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre, avec les étiquettes du DPE ;
- au moins deux parcours de travaux : un parcours en une seule étape et un parcours par étapes, dont la première étape permet au minimum d’atteindre la classe E et l’ensemble d’atteindre la classe B (ou C si les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou un coût disproportionné, l’empêchent) ;
- pour chaque étape : les travaux préconisés, l’estimation de leur coût, les économies d’énergie attendues, la nouvelle classe DPE et les principales aides publiques mobilisables ;
- les points de vigilance : ventilation, humidité, qualité de l’air, confort d’été, protection du patrimoine ;
- les mentions relatives à l’auditeur (identité, qualification ou certification, assurance) et la date de la visite sur site.
4. Qui peut réaliser l'audit
Pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, le décret liste quatre familles de professionnels :
- les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE titulaires de la mention « audit énergétique » (arrêté du 20 juillet 2023), certifiés par un organisme accrédité Cofrac ;
- les bureaux d’études et entreprises qualifiés OPQIBI 1911 (audit énergétique des bâtiments d’habitation) ou Qualibat 8731 (audit énergétique en maison individuelle), qualifications RGE études ;
- les architectes inscrits à l’Ordre ayant suivi une formation à l’audit énergétique ;
- les entreprises certifiées rénovation énergétique globale (Qualibat 8611), sous condition d’indépendance.
5. Validité, remise et sanctions
L’audit est valable cinq ans à compter de sa réalisation (article R126-29 du CCH). Il est remis par le vendeur au candidat acquéreur dès la première visite du bien, puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Il n’a qu’une valeur informative : le vendeur n’est pas tenu de réaliser les travaux, et l’acquéreur n’y est pas contraint après l’achat.
Aucune amende administrative spécifique n’est prévue. En pratique, le notaire ne régularise pas la vente sans l’audit dans le dossier de diagnostic technique, et l’absence ou l’inexactitude de l’audit expose le vendeur aux actions de droit commun (défaut d’information, dol, vices cachés) pouvant conduire à une réduction du prix ou à l’annulation de la vente.
6. L'audit « incitatif » pour les aides
À côté de l’audit réglementaire imposé à la vente, un audit de même contenu est exigé pour accéder à MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (rénovation d’ampleur avec gain d’au moins deux classes) et à certaines aides locales. L’Anah accepte tout audit conforme à l’arrêté du 4 mai 2022, réalisé par un professionnel habilité, de moins de cinq ans et reflétant l’état actuel du logement. Un même rapport peut donc servir à la vente puis, entre les mains de l’acquéreur, au montage du dossier d’aides. Voir nos offres audit réglementaire, audit vente et audit rénovation, et l’étape Préparer ma rénovation.
À retenir
Depuis le 1er janvier 2025, toute vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G exige un audit énergétique conforme, remis dès la première visite. Il coûte 600 à 1 500 € et reste valable cinq ans : anticipez-le avant de diffuser l’annonce.
Point de vigilance majeur
C’est le DPE en cours de validité qui déclenche l’obligation. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs : un nouveau DPE peut faire apparaître une classe E, F ou G et donc rendre l’audit obligatoire alors que l’ancien diagnostic affichait D.
Sources et références juridiques
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Ressources liées
MaPrimeRénov'
Parcours par geste et Parcours accompagné, barèmes, conditions, Mon Accompagnateur Rénov’.
Loi Climat et Résilience
Le texte fondateur : DPE opposable, passoires, audit, copropriétés, annonces.
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