Décret PPPT du 25 avril 2022 : contenu du plan pluriannuel de travaux et compétences du prestataire
Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 met en application l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi Climat et Résilience. Il précise ce que doit contenir le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), sur quelles bases il est établi, quelles compétences, garanties et règles d’indépendance s’imposent au professionnel qui le réalise. Cette fiche traduit le texte en points de contrôle pour les syndics et les conseils syndicaux qui consultent des prestataires.
L'essentiel à retenir
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 (JO du 26 avril 2022), articles D731-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
- Le PPPT s'appuie sur une analyse du bâti et des équipements, le DPE collectif et, s'il existe, le diagnostic technique global.
- Contenu obligatoire : liste hiérarchisée des travaux, performance énergétique visée, estimation sommaire des coûts, échéancier sur dix ans.
- Le prestataire justifie de compétences (diplôme ou expérience) en bâtiment et thermique, d'une assurance et de son impartialité vis-à-vis du syndic et des entreprises.
- Le projet est présenté à l'assemblée générale et actualisé tous les dix ans.
1. Le cadre : de la loi au décret
L’article 171 de la loi Climat et Résilience a inscrit à l’article 14-2 de la loi de 1965 l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans. La loi renvoyait à un décret le soin de fixer les modalités : ce texte est le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, codifié aux articles D731-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, à la suite des dispositions relatives au diagnostic technique global. Il s’applique aux PPPT élaborés depuis le 1er janvier 2023.
2. Les copropriétés concernées et le calendrier
Sont concernés les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété et achevés depuis plus de quinze ans.
| Nombre de lots (tous lots confondus) | Obligation depuis le |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 50 lots au plus | 1er janvier 2025 |
3. Les bases de l'élaboration
Le décret impose que le projet de plan soit élaboré à partir de trois sources :
- une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, réalisée sur place : structure, façades, toitures, menuiseries, réseaux, chaufferie, ventilation, ascenseurs, sécurité incendie ;
- le DPE collectif de l’immeuble, ou à défaut un audit énergétique ;
- le diagnostic technique global lorsqu’il existe, dont le PPPT reprend les conclusions.
4. Le contenu du projet de plan
Conformément à l’article 14-2 de la loi et à l’article D731-3 du CCH, le projet de plan pluriannuel de travaux comprend :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, y compris les travaux d’intérêt collectif sur parties privatives ;
- une estimation du niveau de performance énergétique et de la performance en matière d’émissions que ces travaux permettent d’atteindre, en référence aux classes du DPE ;
- une estimation sommaire du coût de chaque poste et sa hiérarchisation selon l’urgence et l’intérêt ;
- une proposition d’échéancier répartissant les travaux sur dix ans.
5. Compétences, assurance et indépendance du prestataire
Le décret aligne les exigences du PPPT sur celles du diagnostic technique global (décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016). Le professionnel, personne physique ou morale, doit :
- justifier de compétences : diplôme de niveau bac + 2 minimum dans le domaine des techniques du bâtiment, ou expérience professionnelle d’au moins trois ans dans ce domaine, complétées par des compétences en thermique et en performance énergétique (les architectes, bureaux d’études thermiques, ingénieurs bâtiment et diagnostiqueurs qualifiés y répondent en général) ;
- être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle pour cette activité ;
- attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises susceptibles de réaliser les travaux, ainsi que de l’absence de tout lien de nature à porter atteinte à son objectivité.
6. De l'élaboration à l'adoption en assemblée
La décision de faire élaborer le PPPT est votée à la majorité de l’article 24. Le projet, une fois remis, est présenté à la première assemblée générale qui suit. Si le projet fait apparaître des besoins de travaux dans les dix ans, le syndic inscrit à l’ordre du jour de la même assemblée ou de la suivante la question de l’adoption de tout ou partie du projet, votée à la majorité de l’article 25 (passerelle de l’article 25-1 issue de la loi Élan). Le plan adopté devient le plan pluriannuel de travaux ; il est actualisé tous les dix ans, et le syndic inscrit chaque année à l’ordre du jour les décisions relatives à sa mise en œuvre. Il fixe le niveau minimal du fonds de travaux (2,5 % du montant des travaux prévus, au moins 5 % du budget prévisionnel). Le plan et le PPPT sont tenus à disposition des copropriétaires et remis aux acquéreurs de lots. La transition du plan vers un projet de rénovation financé relève de l’étape Définir mon projet, avec l’appui d’un AMO.
À retenir
Le décret du 25 avril 2022 fait du PPPT un document normé : bases (analyse du bâti, DPE collectif, DTG), contenu (liste, performance, coûts, échéancier sur dix ans) et prestataire qualifié, assuré et indépendant. Exigez ces éléments dans chaque devis ; un PPPT incomplet devra être refait et ne permettra pas de fixer valablement le fonds de travaux.
Point de vigilance majeur
Le PPPT reste un « projet » tant que l’assemblée ne l’a pas adopté. Un syndic qui se contente de le faire élaborer sans inscrire son adoption à l’ordre du jour ne remplit pas ses obligations, et la copropriété conserve un fonds de travaux calculé sur le seul budget prévisionnel. Vérifiez que la convocation comporte bien les deux résolutions.
Sources et références juridiques
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 relatif au projet de plan pluriannuel de travaux
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2
- Articles D731-1 à D731-7 du Code de la construction et de l'habitation
- Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 (diagnostic technique global)
- Anah / France Rénov' : plan pluriannuel de travaux en copropriété
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Ressources liées
Loi Climat et Résilience en copropriété
DPE collectif, PPPT, fonds de travaux, passoires louées : les mesures qui visent les copropriétés.
Le DPE collectif
Calendrier 2024-2026, contenu, méthode, DPE individuels générés, vote et validité.
Loi Élan
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