PPPT obligatoire : à partir de quand et pour quelles copropriétés ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT, est l’une des obligations les plus structurantes créées par la loi Climat et Résilience pour les copropriétés. Il s’impose progressivement depuis 2023 selon la taille de l’immeuble. Quelles copropriétés sont concernées, à quelle date, avec quelles exceptions, et que se passe-t-il si rien n’est fait ? Le point sur le calendrier et les règles.

Le cadre légal du PPPT

L’article 171 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a réécrit l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il impose aux syndicats de copropriétaires des immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, achevés depuis plus de quinze ans, de faire élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 précise le contenu du document et les compétences du professionnel qui le réalise.

Le calendrier d’entrée en vigueur

L’obligation s’applique en fonction du nombre de lots de la copropriété (tous lots confondus : logements, caves, parkings, commerces) :

• 1^er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots.
• 1^er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots.
• 1^er janvier 2025 : copropriétés de 50 lots au plus.

Depuis le 1^er janvier 2025, toutes les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans sont donc concernées. Une copropriété qui franchit le seuil de quinze ans après ces dates entre dans l’obligation à la date anniversaire de la réception des travaux de construction.

Que contient le PPPT ?

Le projet de plan est établi à partir d’une analyse du bâti et des équipements, du DPE collectif et, lorsqu’il existe, du diagnostic technique global. Il comprend :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d’atteindre ;
• une estimation sommaire de leur coût et leur hiérarchisation ;
• un échéancier sur dix ans.

Il est actualisé tous les dix ans. Notre prestation Projet de plan pluriannuel de travaux couvre l’ensemble de ces exigences.

Le vote en assemblée générale

La décision de faire réaliser le PPPT est votée à la majorité simple de l’article 24. Le projet est ensuite présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration. Si le projet fait apparaître des besoins de travaux dans les dix ans, le syndic inscrit à l’ordre du jour l’adoption de tout ou partie du plan, votée à la majorité absolue de l’article 25 (avec passerelle de l’article 25-1). Le plan adopté fixe alors la cotisation minimale au fonds de travaux : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus, sans être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Les cas de dispense

Une copropriété est dispensée de PPPT lorsqu’un diagnostic technique global de moins de dix ans ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivantes. En pratique ce cas est rare : un immeuble de plus de quinze ans présente presque toujours des besoins d’entretien ou de performance énergétique. Les immeubles à usage exclusivement professionnel ou commercial ne sont pas concernés.

Que risque une copropriété sans PPPT ?

La loi ne prévoit pas d’amende, mais les conséquences sont réelles. En cas de vente d’un lot, l’absence de PPPT est signalée à l’acquéreur, ce qui pénalise la valeur des appartements. Lorsque l’immeuble est en difficulté, l’autorité administrative peut demander la communication du plan et, à défaut, faire réaliser d’office un diagnostic aux frais du syndicat. Enfin, sans PPPT adopté, la copropriété n’a pas de trajectoire de travaux, ce qui ferme l’accès aux financements les plus avantageux comme MaPrimeRénov’ Copropriété. Le syndic engage sa responsabilité s’il n’a pas inscrit la question à l’ordre du jour.

Pour aller plus loin

• Découvrir la prestation : Projet de plan pluriannuel de travaux (demande de devis gratuite sur /devis/pppt/)
• Comprendre l’ensemble de l’étape : Respecter mes obligations
• Choisir vous-même votre prestataire : annuaire des professionnels
• PPPT ou DTG ? La différence expliquée