Fiche AG : faire voter le scénario de rénovation et la mission d'AMO
C’est l’assemblée générale qui fait basculer un projet de rénovation du papier vers la réalité. Cette fiche donne au syndic et au conseil syndical tout ce qu’il faut pour inscrire les bonnes questions à l’ordre du jour, rédiger les résolutions, appliquer les bonnes majorités et joindre les pièces exigées, afin que le vote ne soit ni retoqué ni contesté.
Pourquoi cette AG est décisive
La copropriété dispose d’un DPE collectif et d’un projet de PPPT, éventuellement d’un audit énergétique. Plusieurs scénarios de travaux ont été comparés avec le conseil syndical et un plan de financement a été bâti. L’AG doit maintenant : retenir le scénario cible (par exemple un gain énergétique de 35 % ou 50 %, ou la sortie du statut de passoire), désigner l’assistant à maîtrise d’ouvrage qui portera le projet et l’autoriser à consulter la maîtrise d’œuvre. Ces décisions relèvent de la majorité simple de l’article 24 : elles n’engagent pas encore les travaux, qui seront votés lors d’une AG ultérieure à l’article 25, une fois les études et la consultation des entreprises terminées.
Les résolutions à faire voter
Résolution 1 · Approbation du scénario de rénovation
Résolution 2 · Désignation de l'assistant à maîtrise d'ouvrage
Résolution 3 · Demande de subventions et consultation de la maîtrise d'œuvre
Quelle majorité pour quel vote ?
| Majorité requise | Article de loi | |
|---|---|---|
| Approbation du scénario cible et poursuite des études | Article 24 — majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance | Loi du 10 juillet 1965, art. 24 |
| Désignation de l'AMO, de l'ingénierie financière ou d'un bureau d'études | Article 24 — majorité simple | Loi de 1965, art. 24 ; CCH art. L. 731-1 (études préalables) |
| Adoption du projet de PPPT et du DPE collectif | Article 24 — majorité simple | CCH art. L. 731-2 et L. 126-31 |
| Travaux d'économie d'énergie (isolation, chauffage, ventilation) | Article 25 — majorité absolue de tous les copropriétaires, avec passerelle vers l'article 24 si un tiers des voix est atteint | Loi de 1965, art. 25 f et 25-1 |
| Souscription d'un éco-PTZ collectif ou d'un prêt collectif « rénovation » | Même majorité que les travaux financés (article 25) ; chaque copropriétaire peut refuser d'y participer sous deux mois | Loi de 1965, art. 26-4 à 26-8 ; loi du 9 avril 2024 |
| Cotisation au fonds de travaux au-delà du minimum légal | Article 25 | Loi de 1965, art. 14-2-1 |
Les étapes avant le vote
J-90 · Réunion de conseil syndical
Le conseil syndical et l’AMO pressenti (ou le bureau d’études) arrêtent le scénario à proposer, le montant de la mission et le calendrier. Le devis d’AMO et la note de synthèse des scénarios sont finalisés.
J-60 · Demande d'inscription à l'ordre du jour
Le conseil syndical notifie au syndic les questions à inscrire (art. 10 du décret du 17 mars 1967) avec les projets de résolution rédigés et les pièces à joindre.
J-21 · Convocation
Le syndic convoque au moins 21 jours avant l’AG, en joignant les devis, la note de synthèse, le plan de financement et les projets de résolution (art. 9 et 11 du décret de 1967). Une réunion d’information des copropriétaires est organisée entre J-21 et J-7.
Jour J · Assemblée générale
L’AMO présente le scénario et répond aux questions en séance. Les résolutions sont votées dans l’ordre : scénario, AMO, subventions et maîtrise d’œuvre. Le PV est notifié sous un mois ; la mission démarre après le délai de contestation de deux mois.
Pièces à joindre à la convocation
- DPE collectif de l'immeuble et projet de PPPT (ou audit énergétique collectif)
- Note de synthèse comparant les scénarios : coûts, gain énergétique, classe atteinte, aides
- Plan de financement prévisionnel et simulation du reste à charge par lot
- Devis détaillé de la mission d'AMO (tranche ferme / tranche conditionnelle) et échéancier des honoraires
- Attestations d'assurance et de qualification de l'AMO, déclaration d'indépendance
- Projets de résolution numérotés avec la majorité applicable indiquée pour chacun
- Le cas échéant, avis du conseil syndical et compte rendu de la réunion d'information
Calendrier type
- Mois 0 — AG : vote du scénario, de l'AMO et de l'autorisation de demander les subventions
- Mois 2 — Fin du délai de contestation, signature du contrat d'AMO, lancement de la consultation de maîtrise d'œuvre
- Mois 4 à 6 — Choix du maître d'œuvre, ingénierie financière finalisée, enquête sociale
- Mois 8 à 12 — Études de conception, dossier de consultation des entreprises, analyse des offres
- Mois 12 à 15 — AG de vote des travaux (article 25), des prêts collectifs et des appels de fonds ; dépôt du dossier MaPrimeRénov' Copropriété
- Mois 18 à 30 — Chantier, suivi, réception, levée des réserves, solde des subventions
Questions fréquentes
Ce n’est pas recommandé et rarement possible : pour voter des travaux à l’article 25, la convocation doit contenir des devis d’entreprises, un plan de financement définitif et le contrat de maîtrise d’œuvre. Ces pièces n’existent qu’après les études. La bonne séquence est : AG 1 (scénario + AMO + études, art. 24), AG 2 (travaux + prêts + maîtrise d’œuvre définitive, art. 25).
À l’article 24, la résolution est simplement rejetée ; elle peut être représentée lors d’une AG ultérieure, éventuellement extraordinaire. Le syndic reste tenu d’inscrire chaque année le projet de PPPT à l’ordre du jour tant qu’il n’est pas adopté. Une résolution rejetée est le signal qu’il manque une pièce : un chiffrage du reste à charge par lot ou une réunion d’information préalable.
Oui, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 (loi ELAN), tout copropriétaire peut voter par correspondance au moyen du formulaire réglementaire joint à la convocation, ou participer par visioconférence si l’AG l’a décidé. Les votes par correspondance comptent pour l’article 24 comme pour l’article 25 ; attention, un vote par correspondance sur une résolution amendée en séance est réputé défavorable.
Non. Le prêt collectif de l’article 26-4 est voté à la même majorité que les travaux qu’il finance, et seuls les copropriétaires qui y adhèrent sont engagés. La loi du 9 avril 2024 a créé un prêt collectif pour les travaux de rénovation qui s’applique à tous, sauf refus notifié par un copropriétaire dans les deux mois suivant la notification du PV.
Non : la désignation d’un prestataire dont le coût dépasse le seuil de mise en concurrence fixé par l’AG relève de l’assemblée générale (art. 21 de la loi de 1965). Le conseil syndical prépare la consultation, compare au moins deux offres et propose une résolution ; c’est l’AG qui décide. Le syndic doit joindre les devis à la convocation.
Comptez 12 à 18 mois entre le vote du scénario et le vote des travaux, puis 3 à 6 mois avant l’ouverture du chantier (délai de contestation, dossier de subventions, ordres de service). L’AMO tient ce calendrier ; l’ingénierie financière permet de caler les appels de fonds sur le versement des aides.
Les textes qui encadrent ce vote
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