Loi Climat et Résilience : les obligations des copropriétés
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a fait entrer les copropriétés dans une logique de rénovation planifiée : DPE collectif obligatoire pour tous les immeubles d’habitation, projet de plan pluriannuel de travaux pour ceux de plus de quinze ans, fonds de travaux renforcé, information des acquéreurs et interdiction progressive de louer les passoires thermiques, lot par lot. Cette fiche détaille les articles qui concernent les syndicats de copropriétaires, leurs syndics et leurs conseils syndicaux.
L'essentiel à retenir
- DPE collectif obligatoire (art. L126-31 CCH) pour les copropriétés d'habitation dont le permis est antérieur à 2013 : 2024 (plus de 200 lots), 2025 (51 à 200 lots), 2026 (50 lots au plus).
- Projet de plan pluriannuel de travaux (art. 14-2 loi de 1965) pour les copropriétés de plus de 15 ans : 2023, 2024, 2025 selon la taille ; adoption à la majorité de l'article 25.
- Fonds de travaux obligatoire dix ans après la réception de l'immeuble ; cotisation minimale de 5 % du budget prévisionnel et de 2,5 % des travaux du plan adopté.
- Interdiction de louer les logements G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 : elle s'applique à chaque lot, mais des travaux sur parties communes sont souvent nécessaires.
- DPE collectif et PPPT communiqués aux acquéreurs de lots et annexés aux documents de vente.
1. Ce que la loi change pour les copropriétés
Avant 2021, les obligations énergétiques des copropriétés étaient limitées : audit ou DPE collectif pour les seuls immeubles à chauffage collectif, fonds de travaux modeste issu de la loi Alur. La loi Climat et Résilience (articles 158, 171 et suivants) construit un dispositif complet et progressif : connaître l’immeuble (DPE collectif), programmer les travaux (PPPT), les financer (fonds de travaux, MaPrimeRénov’ Copropriété) et contraindre les bailleurs (interdiction de louer les passoires). Les textes sont codifiés dans le Code de la construction et de l’habitation et dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Ils s’appliquent aux immeubles à destination totale ou partielle d’habitation.
2. Le DPE collectif obligatoire
L’article 158 de la loi crée l’article L126-31 du CCH : tout bâtiment d’habitation collective soumis au statut de la copropriété, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, doit disposer d’un DPE collectif, renouvelé tous les dix ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 fait apparaître une classe A, B ou C.
| Taille de la copropriété | DPE collectif obligatoire au |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| 50 lots au plus | 1er janvier 2026 |
3. Le projet de plan pluriannuel de travaux
L’article 171 réécrit l’article 14-2 de la loi de 1965. Les copropriétés d’habitation achevées depuis plus de quinze ans doivent faire élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) à partir d’une analyse du bâti, du DPE collectif et, s’il existe, du diagnostic technique global.
| Taille de la copropriété | PPPT obligatoire au |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 50 lots au plus | 1er janvier 2025 |
4. Le fonds de travaux renforcé
L’article 14-2-1 de la loi de 1965 rend le fonds de travaux obligatoire dans les immeubles d’habitation à l’issue d’une période de dix ans suivant la réception des travaux de construction (contre cinq ans dans la version Alur). La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ni, lorsqu’un plan pluriannuel a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. Le fonds est attaché aux lots : il n’est pas remboursé au copropriétaire qui vend. Il finance en priorité les travaux du plan, les travaux urgents et les diagnostics obligatoires. Une copropriété qui a adopté son PPPT dispose donc d’une trésorerie fléchée, ce qui facilite le vote des travaux et l’obtention d’un emprunt collectif ; notre mission d’ingénierie financière intègre le fonds dans le plan de financement.
5. Passoires thermiques et location en copropriété
La loi modifie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : un logement n’est décent que s’il respecte un niveau de performance minimal. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux baux, renouvellements, reconductions tacites), les F à compter du 1er janvier 2028, les E du 1er janvier 2034. Les loyers des F et G sont gelés depuis le 24 août 2022. En copropriété, ces règles s’appliquent lot par lot, sur la base du DPE individuel, mais la sortie de la classe G ou F passe le plus souvent par des travaux sur les parties communes (isolation des façades, chaufferie, ventilation). Le législateur a donc prévu une soupape : le bailleur qui démontre que les travaux nécessaires relèvent des parties communes et qu’il a fait diligence pour les faire voter n’est pas tenu de réaliser des travaux impossibles, mais le logement reste non louable. D’où l’intérêt, pour les copropriétés comptant des bailleurs, d’engager rapidement l’étape Définir mon projet.
6. Information des acquéreurs et autres mesures
- Vente d’un lot : le DPE collectif, le PPPT (ou le plan adopté) et le carnet d’entretien sont remis à l’acquéreur avec les documents de l’article L721-2 du CCH ; l’absence de ces documents est signalée.
- Carnet d’information du logement : obligatoire pour les logements neufs et les rénovations importantes depuis 2023, il conserve les données utiles à la performance énergétique.
- Mon Accompagnateur Rénov’ et service public France Rénov’ (article 164) : accompagnement des ménages et, via les opérateurs agréés, des copropriétés.
- Annonces : mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les lots F et G, affichage des étiquettes et des dépenses d’énergie estimées.
- Aides : la trajectoire fixée par la loi est financée par MaPrimeRénov’ Copropriété, qui exige un gain d’au moins 35 % et une assistance à maîtrise d’ouvrage.
À retenir
Toute copropriété d’habitation doit aujourd’hui disposer d’un DPE collectif (échéance 2026 pour les plus petites) et, si l’immeuble a plus de quinze ans, d’un projet de plan pluriannuel de travaux. Ces deux documents, votés à la majorité simple, conditionnent le fonds de travaux, la valeur des lots et l’accès aux aides. Les bailleurs de lots F et G dépendent des décisions collectives pour continuer à louer.
Point de vigilance majeur
Les seuils de lots s’apprécient tous lots confondus (logements, caves, parkings, commerces). Une copropriété qui se croit « petite » avec 40 appartements dépasse souvent 50 lots avec ses annexes et relève alors des échéances 2024-2025. Vérifiez le nombre de lots au registre d’immatriculation avant de fixer votre calendrier.
Sources et références juridiques
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, articles 158 et 171
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 14-2-1
- Article L126-31 du Code de la construction et de l'habitation (DPE collectif)
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 relatif au projet de plan pluriannuel de travaux
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (décence énergétique)
- Anah : MaPrimeRénov' Copropriété
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Ressources liées
Le DPE collectif
Calendrier 2024-2026, contenu, méthode, DPE individuels générés, vote et validité.
Décret PPPT du 25 avril 2022
Contenu du projet de plan pluriannuel de travaux, compétences et garanties du prestataire.
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