Audit énergétique obligatoire : qui est concerné et depuis quand ?

Depuis le 1^er avril 2023, certains propriétaires ne peuvent plus vendre leur logement sans remettre un audit énergétique à l’acquéreur. Cette obligation, créée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, s’étend progressivement à de nouvelles classes de DPE. Qui est concerné, à quelles dates, et quelles sont les sanctions en cas d’oubli ? Le point complet.

Le texte : article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation

L’article 158 de la loi Climat et Résilience a introduit dans le CCH l’article L126-28-1. Il impose, en cas de vente d’un logement dont le DPE présente une mauvaise performance, la réalisation d’un audit énergétique complémentaire au DPE. L’audit doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Ses modalités sont fixées par le décret n° 2022-780 et l’arrêté du 4 mai 2022.

Le calendrier d’entrée en vigueur

• 1^er avril 2023 : logements classés F et G (les « passoires thermiques »).
• 1^er janvier 2025 : extension aux logements classés E.
• 1^er janvier 2034 : extension aux logements classés D.

Le calendrier suit celui des interdictions de location : logements G interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, F en 2028, E en 2034. L’audit prépare précisément la sortie de ces classes.

Quels biens sont concernés ?

L’obligation vise les maisons individuelles et les immeubles à usage d’habitation en monopropriété (un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire). Elle s’apprécie à la date de la promesse de vente, en fonction de la classe du DPE en cours de validité.

Ne sont pas concernés à ce jour : les appartements en copropriété vendus lot par lot (même classés F ou G), les ventes de logements neufs, les biens situés dans les collectivités d’outre-mer et les cas où le DPE n’est pas exigible. Les copropriétés relèvent d’autres dispositifs, le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux.

Ce que doit contenir l’audit obligatoire

L’audit réglementaire n’est pas un simple bilan. Il doit comporter un état des lieux général du bâti et des équipements, l’estimation des consommations et des émissions, puis au moins deux parcours de travaux : un parcours en une seule étape et un parcours par étapes, dont la première doit permettre au minimum d’atteindre la classe E et l’ensemble de viser la classe B (ou C lorsque des contraintes techniques ou patrimoniales l’empêchent). Chaque scénario est chiffré, avec l’estimation des économies et les principales aides mobilisables. Le détail figure dans notre fiche Audit énergétique réglementaire.

Qui peut le réaliser et combien de temps est-il valable ?

Seuls des professionnels listés par le décret peuvent signer un audit opposable : diagnostiqueurs certifiés avec la mention audit, bureaux d’études qualifiés OPQIBI 1911, entreprises qualifiées Qualibat 8731, architectes ayant suivi la formation dédiée. Le rapport est valable cinq ans. Un audit réalisé en amont de la mise en vente couvre donc toute la durée de commercialisation et reste utile à l’acquéreur pour ses travaux.

Que risque un vendeur sans audit ?

La loi ne prévoit pas d’amende spécifique, mais le notaire refusera en pratique de régulariser la vente sans l’audit dans le dossier de diagnostic technique. Surtout, l’absence d’audit ou un audit erroné constitue un défaut d’information : l’acquéreur peut invoquer la garantie des vices cachés ou le dol pour obtenir une réduction de prix, voire l’annulation de la vente. Mieux vaut anticiper : un audit énergétique vente est remis en 5 à 7 jours ouvrés.

Pour aller plus loin

• Commander la prestation : Audit énergétique vente (paiement en ligne sur /commander/audit-energetique/)
• Comprendre l’ensemble de l’étape : Préparer ma rénovation
• Choisir vous-même votre auditeur : annuaire des professionnels